Компании застройщики жалуются на явное доминирующего положения банков и финансовых учреждений, специализирующихся на проектном финансировании. Последние всё чаще предъявляют заведомо завышенные требования, а вот девелоперы зачастую становятся бесправными и безмолвными участниками происходящего.

Максим Федорченко, возглавляющий аппарат Ассоциации строительных компаний Новосибирской области, акцентирует внимание участников рынка – требования к застройщикам изначально завышенные и зачастую непрозрачные. Аргументация при принятии решения относительно выдачи кредита или отказа в нём напрочь отсутствует.
В рассматриваемом вопросе профессиональная деятельность компаний никоим образом не регламентируется, а застройщики не имеют никаких законных прав. Зачастую практикуется составление договоров с некоторыми пунктами, позволяющими банковскому учреждению скорректировать процентную ставку. В некоторых случаях они и вовсе могут в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Открытым остается и вопрос с финансированием сопутствующих затрат заказчика – банки акцентируют внимание на готовности кредитовать исключительно строительство, а ведь без других статей расходов на любом проекте не обойтись.
Преобладающее большинство участников рынка искренне рассчитывают на обновление правил реформирования резервов, устанавливаемых Центробанком. Есть веские основания предполагать, что уже в ближайшем будущем эти изменения вступят в законную силу. В то же время заместитель председателя Центробанка России, госпожа Полякова. Она отметила – исходя из конкретных требований каждый банк сам подготавливает внутренний пакет документов.

Следовательно, нормы ЦБ вовсе не предполагают, что кредитные учреждения будут ими руководствоваться.

Необходимость в дополнительных гарантиях
Госпожа Полякова отметила – в стране представлено около 60 уполномоченных банков и лишь 32 из них заявили о готовности финансировать соответствующие стройки. Прогнозируется, что до конца 2024 года они потратят в общей сложности 16 триллионов рублей, что даже несколько больше официальных прогнозов.
Банкам жизненно необходимо оценивать возможные риски и фактические возможности компании застройщика обслуживать, а в последующем и возвращать кредитные средства. Фактически они оценивают рентабельность и бизнес-план, ввиду того, что после вступления в законную силу правила «один застройщик – одно разрешение», ничего кроме земельного участка нет.

В качестве основного источника финансирования выступают денежные средства дольщиков, единственной защитой которых является система страхования вкладов. Что касается залога, то его главное предназначение – минимизация возможных рисков, а потому, если банк требует в качестве залога земельный участок или дополнительных гарантий со стороны главной организации, это весьма эффективный способ снижения стоимости кредитов. В этой процедуре нет ничего сложного.
Что касается претензий и опасений застройщиков относительно завышения ставок по кредитам, председатель ЦБ заявила – при открытии эскроу-счетов проектное финансирование будет осуществляться согласно плавающей ставки: при отсутствии дольщиков размер среднерыночной ставки может достигать отметки в 12%. А вот по мере поступления средств на эскроу ставка постепенно будет снижаться до отметки в 7.5%
В банковских учреждениях уже насчитывается около 190 заявок со стороны застройщиков на общую сумму в 55 млрд рублей. В общей сложности открыто 500 эскроу счетов, а реальные ставки оказались гораздо ниже тех, которые были обозначены выше.
Специалисты ЦБ выступают против поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Процесс соответствующего администрирования – сложный с технической точки зрения механизм, эффективный вариант которого пока ещё не разработан ни одной организацией. Сложно сказать, на каких именно этапах будет осуществляться раскрытие счетов, а также какими документами будет осуществляться подтверждение определенного этапа выполнения работ.

Очевидно, что компании застройщики теряют определенный простор для манёвров. В кризисный период, когда ипотечные ставки увеличивались, они предоставляли покупателям рассрочки, а также ряд дополнительных скидок. На сегодняшний день такие возможности и ресурсы просто отсутствуют.
Корректировка макроэкономической ситуации, а также рост ключевой ставки на сегодняшний день не обсуждался. Но возможно, что в таких случаях будут задействованы и другие механизмы – ипотечное субсидирование. Для развития страны процентные ставки по заёмным средствам должны быть как можно ниже. Такого мнения придерживаются и в Минстрое.